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“商改住”限购与“类住宅”整治

本轮调控政策环环相扣的思路很有意思,当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后,一部分楼市需求已经开始外溢到其他城市,比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市),区域中心城市周边的三四线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四线城市),另外一部分楼市需求开始转战“商改住”(有的城市叫“类住宅”,比如上海)。

但是,好景不长,北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“类住宅”政策从严。同时,因为一线城市周边的三四线城市甚至县级城市以及区域中心城市周边的三四线城市已经出现过“火”的状况,环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市,这些城市纳入了调控范围。

由此可见,大都市圈的调控政策正环环相扣,外溢需求将被限制在围城之外,政策不再给外溢需求留空间。

据此分析,笔者认为“商改住”限购或“类住宅”整治有以下几个目的和影响。

首先,“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。

为了“控房价,抑泡沫”首先得控制人口增长规模,当前一线城市都在推出疏解城市人口压力的措施,比如北京转移专业市场到周边城市、一些城市的限行措施、上海的“拆违”行动等等。笔者认为,“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看,调整人口结构、留住社会精英、控制人口规模、合理增加土地供应、盘活城市闲置和低效用地,成为一线城市人口政策主要方向,这样,房价上涨幅度才不至于那么快。

其次,“商改住”或“类住宅”整治的直接目的是,政府不想商办价格上涨影响产业和经济。这些政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场,进一步推升商办用地价格过快上涨。

再其次,从短期来看,一方面行政化的措施已经重新启动或强化,以达到防止房价过快上涨的目的;另一方面,政策层面没有任何可操作的空间,打“擦边球”已经不可能,监管会越来越严格,对违规企业进行查处和曝光也会越来越多。

最后,政策面环环相扣,外溢需求将被限制在围城之外。比如,北京、上海等大都市住宅限购之后,一些人本来要买类住宅投资或居住,但是类住宅也被限了,包括环北京、环上海区域也开始限购了,这些人直接到周边城市购房也没有资格了,表明政策不再给外溢需求留空间。

明白了上述规律,笔者还是劝房企一句话,不要总想着投机那点事,要放弃幻想,踏踏实实做好业绩,做好回款,这才是最重要的。在这个过程中,不要给市场制造问题,给政府制造麻烦,只有做到这样,今年才会有机会踏踏实实做市场,才会在市场调整期有收获。

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